Nueva AGF Invinsa prepara dos fondos inmobiliarios para aprovechar ventas con descuento ante coyuntura del sector

A comienzos de septiembre, la firma de activos alternativos y fondos de inversión privados (FIP) Invinsa selló su entrada en el negocio de administradoras generales de fondos (AGF), concretando la compra de la gestora de vehículos públicos de Altis.

Las conversaciones para adquirir la AGF ligada a la familia Müller comenzaron hace más de un año y si bien estaba dentro de los planes de Invinsa pasar al negocio de los fondos públicos, el empujón final lo recibieron desde sus clientes institucionales.

Un grupo de compañías de seguros los instaron a transformar en un fondo público el FIP “Desarrollo Industrial” y así no copar los actuales límites de inversión reservados para estrategias privadas.

“En estos tiempos un poco más turbulentos, hay muy buenas alternativas en el private equity. Hay inmobiliarias con bancos de terrenos o con stock de departamentos muy atractivos”

“La cercanía con nuestros inversionistas de alguna forma nos llevó a tomar la decisión de adquirir la AGF como un nuevo vehículo para seguir haciendo nuestra propuesta”, señaló en conversación con DF el presidente de la AGF y socio fundador de Invinsa, Cristián Barros.

- ¿Qué oportunidades se abren al tener una AGF?

- Saldremos a invitar a más inversionistas institucionales y AFP a que inviertan a través nuestro. Por lo pronto, lo que hicimos es traspasar a un fondo público nuestro vehículo privado “Desarrollo Industrial” donde tenemos inversionistas institucionales, pero no AFP.

- ¿Ingresará un nuevo inversionista a “Desarrollo Industrial”?

- Son los mismos inversionistas, y los llamados de capital ya están pedidos en un 95%.

- ¿Sabe cuál es el próximo FIP que pasará a ser un fondo público?

- No por el momento.

Dos nuevos fondos

- ¿Hoy dónde ve oportunidades Invinsa?

- En el contexto actual de algunos inversionistas, creemos que existen alternativas de poder adquirir activos con tasas de descuento bastante atractivas.

- Hay fondos que saldrán a vender sus activos...

- Hay que aclarar que una liquidación pueden ser ventas que se den en un mediano o largo plazo, no en un corto plazo. Esto será paulatino y los inversionistas no van a perder parte importante de su equity por salir a vender de forma apresurada. Estamos en proceso de adquisición de algunos de estos activos que están en manos de inversionistas institucionales o fondos de inversión, sin embargo, no creo que haya un vendaval y que bajen los activos inmobiliarios de forma importante.

- ¿Las principales oportunidades están en las ventas que harán los fondos?

- Vemos más oportunidades en inversionistas institucionales, particulares o family offices que estaban muy posicionados en activos alternativos inmobiliarios y que hoy están saliendo a buscar liquidez o cuyos activos tienen que refinanciarse.

- ¿Cómo captarán esta ventana?

- Hoy estamos armando dos vehículos, uno comercial y uno de oficinas, de mediano plazo, aprovechando esta coyuntura.

- ¿Qué tipo de activos está viendo para estos fondos?

- Estamos viendo supermercados y strip centers con contratos de arriendo a largo plazo. También edificios completos de oficinas. Creo que en ese tipo de segmentos deberíamos poder optar en un mediano plazo a mejores tasas de financiamiento, mejores condiciones de mercado y, por ende, una pequeña plusvalía versus los valores actuales de mercado.

- ¿Van a ser fondos públicos o privados?

- La idea es que sean fondos públicos. Si compramos la AGF es para ojalá, desarrollar este negocio y que los fondos privados nuestros vayan mutando hacia públicos.

- ¿Cuánto capital buscará levantar Invinsa para estos nuevos vehículos?

- Los dos fondos sumados debieran alcanzar UF 1 millón de equity.

“Siempre con ladrillo detrás”

Fundada en 2017, Invinsa administra US$ 350 millones a través de 11 FIP y un vehículo público junto a Bci. Esto, a través de tres líneas de negocios: inversiones inmobiliarias, deuda privada a inmobiliarias con stock de departamentos en respaldo, y private equity en sector bodegas.

- Ya siendo AGF, ¿cómo pretenden desarrollar la deuda privada?

- Con la coyuntura de mercado, con ventas que están extremadamente lentas, con clientes que les cuesta conseguir los pies y con altas tasas de desistimiento, se nos ha abierto ese nicho de negocio de compras de stock y lo queremos seguir explorando.

- En capital privado, mantienen en cartera a las empresas Ilogis, de desarrollo de bodegas y Central Bodegas, también de bodegaje. ¿Le gustaría explorar otros rubros?

- En estos tiempos un poco más turbulentos, hay muy buenas alternativas en private equity. Hay inmobiliarias con bancos de terrenos o con stock de departamentos muy atractivos. Hay empresas que tienen descalce entre su flujo de ingreso y sus deudas cortas. Hay oportunidades y eso lo vamos a seguir evaluando.

- Siempre por el lado inmobiliario...

- Siempre con ladrillos detrás.